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山东

《烟台市国有土地上房屋征收与补偿办法》解读

文章来源: 拆迁安置律师
发布日期:2021-05-26
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     修订后的《烟台市国有土地上房屋征收与补偿办法》(以下简称《办法》),已经2020年8月24日市政府第72次常务会议通过,将于2020年11月1日起施行。为了更好地理解把握和贯彻落实这部重要的地方性规章,作如下解读:
  解读内容
  一、修订背景依据和过程
  国有土地上房屋征收与补偿事关人民群众切身利益,对于推进城镇化进程,维护社会和谐稳定有着重大意义。2016年我市颁布实行的《烟台市国有土地上房屋征收与补偿办法》废止和取代了施行多年的城市房屋拆迁制度,实行了国有土地上房屋征收与补偿新制度,在征收目的、征收补偿主体和程序等方面作了重大调整:一是明确了房屋征收必须是基于公共利益的需要,并对公共利益作了明确界定;二是明确了房屋征收补偿的主体是政府,禁止建设单位参与搬迁活动;三是明确了先补偿、后搬迁的原则,维护被征收人合法权益;四是取消了行政机关自行强制拆迁。对不断改善城市居民生活居住条件以及推动城市建设顺利进行等方面发挥了重要作用。但随着我市城市建设发展的需要,其中一些规定已经明显不能适应新的形势和需要。另外2019年《山东省国有土地上房屋征收与补偿工作规程》和2020年省人大常委会对《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》作出修改的决定出台后,其中一些新的内容变化也需要通过重新修订《办法》的形式加以调整和确定。在这种背景下,修订《办法》将为进一步解决新形势下我市国有土地上房屋征收与补偿工作中存在的问题,促进我市经济社会可持续发展提供强有力的法律保障。
  《办法》修订从酝酿起草到颁布实施,历时半年多,其间反复修改和征求意见,数易其稿。由于《办法》与群众切身利益密切相关,为了更好地听取民意,确保《办法》能够更好地保障被征收人的合法权益,我们做了大量工作:一是广泛听取群众意见。在“市政府门户网”上发布了《办法》全文,面向全社会公开征求意见,并根据群众意见和建议对《办法》进行了修改。二是深入基层了解房屋征收与补偿工作现状。为了解房屋征收实际工作中存在的问题,解决争议焦点,通过书面征求意见、实地调研走访、召开座谈会等方式,先后两次分别向15个县市区房屋征收部门、11个市直有关部门征求意见,组织专家论证座谈会3次。实地走访调研12家房地产评估公司,3个项目指挥部,共征集意见和建议近百条。三是征求涉访、涉诉部门的意见。考虑到房屋征收与补偿工作涉访、涉诉案件较多,与信访、司法部门有关同志进行了座谈,就信访、诉讼和复议工作中遇到的房屋征收与补偿典型案例进行分析论证,听取意见和建议15条。《办法》认真吸收了各方意见建议,凝聚了社会各界的智慧,体现了公开、公正性,保障了立法质量。
  二、修订主要内容
  新《办法》在保持原《办法》总体框架和主要内容基本稳定的前提下,重点修改了以下几个方面。
  1.调整了烟台开发区、高新区国有土地上房屋征收补偿主体,明确了两区管委工作职责。
  根据我市城市建设发展需要,为进一步理顺烟台经济技术开发区、烟台高新技术产业开发区国有土地上房屋征收与补偿工作体制,推进两区国有土地上房屋征收与补偿工作提速增效,将原《办法》规定的“各县市区政府负责本行政区域内的房屋征收与补偿工作。”内容调整修改为新《办法》第四条第二款“烟台经济技术开发区、烟台高新技术产业开发区管委(以下简称开发区管委)受市人民政府委托组织实施本辖区内国有土地上房屋征收与补偿工作。”从法律关系上看,市政府是房屋征收补偿工作的主体,以市政府名义发布征收决定和补偿决定(第十二条第一款和第十六条第一款)。两区管委作为市政府的派出机构,承担房屋征收部门职责,根据实际需要还可以委托房屋征收实施单位,符合法律规定,也更利于开展工作。
  新《办法》规定两区管委除了承担房屋征收部门职责外,还应承担以下工作职责:合理确定房屋征收范围(第七条第三款);对未经权属登记的房屋组织有关部门依法进行认定和处理(第九条第一款);组织有关部门对征收补偿方案进行论证、公布方案、组织召开听证会(第十一条);确定临时安置费、停产停业损失补偿费、搬迁费、利用住宅营业补助费、搬迁奖励费标准,并公布施行(第三十四条第二款)。
  2.新增的八方面内容
  (1)房屋征收与补偿工作经费内容。“房屋征收与补偿工作经费包括测绘、评估(预评估)、法律服务、评估鉴定、社会稳定风险评估以及委托房屋征收实施单位等因房屋征收产生的各类费用。”(第六条)
  (2)预评估内容。“房屋征收范围确定后,房屋征收部门、开发区管委可根据征收项目情况,先行确定预评估机构。预评估结果可作为制定房屋征收补偿方案和测算征收补偿资金的参考依据。”(第八条第四款)
  (3)房屋调查登记、认定和处理结果公示期限要求。“房屋征收部门、开发区管委应当将房屋调查登记、认定和处理结果在房屋征收范围内公示,公示期限不得少于3日。”(第九条第二款)
  (4)征收补偿方案内容。“征收补偿方案应当包括下列内容:(一)房屋征收部门、房屋征收实施单位;(二)房屋征收范围、征收依据、征收目的、签约期限等;(三)被征收房屋的基本情况;(四)补偿方式、补偿标准和评估办法;(五)用于产权调换房屋的地点、单套建筑面积、套数,产权调换房屋的价值认定;(六)过渡方式和搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费标准;(七)补助和奖励等。”(第十条)
  (5)房屋征收决定发布渠道要求。“市或区市政府应当自作出房屋征收决定之日起三日内在房屋征收范围内和相关官方媒体发布通告。”(第十三条第一款)
  (6)维护公房承租人合法权益,保障其居住权内容。“被征收房屋属于公共租赁住房、公房管理部门直管住宅公房或单位自管住宅公房的,在租赁关系存续期间,被征收人未与承租人达成解除租赁协议但符合房屋承租规定的,应当对被征收人实行房屋产权调换的补偿方式。用于产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被征收人与原房屋承租人重新签订房屋租赁合同。”(第二十条第二款)
  (7)停产停业损失补偿费办理提存公证内容。“被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的,依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费;没有约定的,由被征收人和生产、经营单位或个人协商分配;协商不成的,由房屋征收部门、开发区管委将停产停业损失补偿费办理提存公证,在当事人协商或诉讼结果确定后支付。”(第二十八条第三款)
  (8)房地产价格评估机构复核要求。“房地产价格评估机构应当自收到复核申请之日起十日内进行复核,出具复核结果。”(第四十二条第二款)
  3.进行的七处较大调整
  (1)因国家对房地产估价机构实行备案管理制度,不再实行资质核准。将第三十五条第一款修改为:“被征收房屋和产权调换房屋的价值,应当由经依法备案的房地产价格评估机构评估确定。”
  (2)因主管部门推荐房地产评估机构,存在影响评估机构公平竞争的可能,不符合打造良好的营商环境,维护公平竞争秩序的要求;且评估资质改为备案后,对评估机构作出“三级以上资质”限制缺乏依据。删除了原《办法》规定的“设区的市房屋征收部门应当会同房地产主管部门每年推荐一批具有三级以上资质的房地产价格评估机构,方便被征收人选择。”内容。
  (3)因按照地方立法权限,上位法规定了违法行为,但未设定处罚的,地方立法不得自行设立处罚。删除了原《办法》规定的“建设单位参与搬迁活动的,由房屋征收部门责令改正,并依据相关规定处以罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”内容。
  (4)因无上位法依据且办理房屋交付和登记发证不属于本《办法》规范内容。删除了原《办法》规定的“房屋征收部门应当会同有关部门为选择房屋产权调换的被征收人按规定办理产权调换房屋的交付和登记发证等手续。”内容。
  (5)因无上位法依据且房屋拆除工作不属于本《办法》规范内容。删除了原《办法》规定的“房屋征收与补偿完成后的房屋拆除工作,应由具有相应资质等级的施工企业实施。”内容。
  (6)因国家《国有土地上房屋征收评估办法》对评估方法的选用有祥细规定,应从其规定。删除了原《办法》规定的“房屋征收评估应当选用市场比较法,不具备采用市场比较法条件的,可以选用其他评估方法。”内容。
  (7)删除了原《办法》规定的“积极响应国家鼓励货币化安置有关号召,加快推进我市房地产市场健康发展。各县市区政府可以根据上级有关文件要求,制定相应补助措施,提高房屋征收货币化安置比例”内容。
  三、适用范围
  本《办法》只适用于征收国有土地上单位、个人的房屋,不适用于集体土地征收。国有土地上的房屋征收和集体土地征收是分别由《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《土地管理法》调整的。本《办法》适用于国有土地上房屋征收活动,但不限于城市规划区内。
 

  原文发源于:烟台市人民政府    发布时间:2020年09月09日
  http://www.yantai.gov.cn/art/2020/9/9/art_43370_2908101.html