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9月再出新规,这4类房子将纳入被拆名单

文章来源: 房屋征收律师
发布日期:2021-09-28
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  在很多人眼里,拆迁加剧了贫富悬殊,出生在金钥匙里的第二代拆迁是很多年轻人一辈子都达不到的目标。因此,许多人希望拆迁能尽快结束,让人们回到起跑线上。
  事实上,国家早就注意到了这一现象。住房和城乡建设部副部长黄艳于2019年7月宣布,今后要避免大拆大建。此外,从国家棚改攻坚计划来看,大规模棚改已于2020年底宣布结束,取而代之的是全面推进旧小区改造,按计划,到2025年基本完成旧小区改造工作,仅2021年就安排新开工5.3万个旧小区改造。
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  从改造内容来看,包括社区立面的创新、水电路网的改造、体育休闲设施的补充、养老、托儿所等设施的建设,以及在合格的老社区安装电梯。旧社区改造后,不仅提高了居住舒适度,而且间接提高了房地产价值。比如上海朋友所在的老社区改造后,房价从改造前的3.8w/平方米涨到改造后的4.5W/平方米。正如全联房地产商会创会会长所说,旧改不是太高的房价,而是改造成功后会带动房价上涨,因为市场会重新评估其价值。
  但是,虽然旧的改革坚持可以改变,但这些都必须建立在有条件的情况下。比如小区要有足够的空间增加停车位,业主要协商安装电梯。所以并不是所有的老小区都适合全面改造,搬迁潮又来了。新规出台后,这四类房屋从9月份开始全部按新规处置。

老社区改造
 
  一、房龄超过20年,属于多孔板建材,安全隐患较大的房屋。
  前段时间,浙江被确定为国家支持的共同富裕示范区,国家委员会责任重大,要求推进以人为本的新型城镇化。因此,浙江的相关生活政策也受到了广泛关注。根据浙江今年发布的未来社区建设相关新规定,规定房屋年龄超过20年、多孔板建材、安全隐患较大的房屋纳入全拆重建,要求一次性改造到位。
  据一些机构统计,仅在杭州,就有数万套符合全拆重建条件的房屋。这些砖混结构的房子大多属于20世纪70年代、80年代、90年代甚至更早的房子。个时代,中国许多地方也建造了大量类似的预制板结构房屋。这类房屋的共性之一就是结构性差,抗震能力极低,无论是唐山,还是汶川大地震,倒塌的房屋大多属于这类结构。
  因此,有必要对上述房屋进行全面拆除,浙江的新规定无疑会向其他地方展示。当然,也有网友担心他地方可能没有浙江那么有钱拆。其实这种房子一般都是低层或者多层建筑,房企更愿意拆。一方面拆起来不费事,另一方面更容易通过建更高的建筑来覆盖成本,实现盈利。
  二、位置好,房子老,低。
  住房和城乡建设部今年最新发布的《关于实施城市更新行动防止大规模拆迁建设的通知(征求意见稿)》明确要求,老城区更新区项目拆迁面积不得超过20%。注意关键词,一是指老城区,二是拆迁面积比例。可见现在不鼓励大拆大建,但是老城区的一些老小区房子还是被拆了。
  然而,这20%既包括旧改革,也包括拆迁。如果旧改革占比较大,拆迁比例自然会降低,但无论如何,一些房屋肯定会纳入拆迁范围,这也是我们看到各地仍在按计划拆迁的现象。说实话,名额那么多,那么,老城区什么样的房子最容易被纳入拆迁对象呢?可以用一句话来概括,那就是有拆迁价值,什么意思?
  一般来说,楼层较低的房子赔偿的户数较少,可以通过建更高的楼来补偿。所以开发商是双手赞成的。当然位置也不错。毕竟,即使在荒野里重建房子,也没有人想要。当然,还有一个硬件,就是房子要老,越老越好。按照现行规定,至少20年以上的房屋可以纳入拆迁范围。在这一点上,必须体现国家防止大拆大建的原则,房龄是一个基本门槛。

老旧小区改造
 
  三、不符合城市发展规划的房屋。
  城市发展,规划第一,不符合城市发展规划的房屋,自然优先考虑拆迁。据统计,深圳、东莞等城市建成区近50%,而吉林、抚顺等城市建成区占10%以下。城市建成区比例越高,除了面积,还有城市规划建设强度的原因。随着城市的不断发展,即使之前已经按照规划建设的房子不符合当前和未来的城市发展趋势,影响城市配套建设,也需要拆除。
  例如比较常见的影响道路规划,你所在的小区正好属于城市规划的高速公路、高速公路等道路必经之地,这类房屋需要拆除。比如现在很多城市都规划了高铁站,所以沿线的住宅楼会影响规划,一些规模较大的城市也会规划地铁,所以集中在闹市区的相关房屋会成为拆迁对象。比如因为城市发展规划的变化,拆迁的情况还是比较多的,这类房屋的拆迁和其他房屋的拆迁不一样。因为是为城市发展服务的,一般工程时间比较紧,获得的补偿一般比其他小区的正常拆迁高很多。
  事实上,判断一个社区是否符合城市发展规划,往往可以从当地的规划网上获得第一手信息。
  四、部分小产权房。
  有一种观点认为,小产权房不缴纳土地出让金应该是违法建筑,对购买商品房的人不公平。毕竟两者成本不一样,应该全部拆除。看似合理,现实可能没那么容易。
  根据研究所发布的调查数据,全国小产权约占24%。在深圳这样的城市,小产权房的数量甚至占整个存量房的一半。显然,短时间内全部拆除显然是不现实的。而且我们也知道,就目前而言,这两类小产权合同,如在集体组织转卖小产权房,或者有相关组织或部门的批准文件,仍然具有法律效力,说明小产权问题不能一刀切。但根据当地最新规定,这六类小产权房仍需拆除
  经检测,房屋质量达不到国家或城市标准,存在严重质量问题或安全隐患,不能整改消除;2.土地利用为耕地,总体规划为一般农用地和基本农田;3.占用土地为一级水源保护区;4.占用公共道路、绿地、河流、高压供电走廊和地下管线;5.严重影响土地利用总体规划和城市规划;6.破坏或影响文物保护和风景名胜区。
  可见,拆迁的小产权房基本属于危房,影响规划等范畴。至于补偿,不同的地方有不同的情况。一般建在集体土地和宅基地上,基本上是有补偿的,但是补偿标准和商品房不一样,但是如果是违章建筑,自然得不到任何补偿。
  综上所述,虽然大规模拆迁的时代已经过去,但局部拆迁还会继续。其实对于大多数人来说,目标是获得更好的生活体验,可以改造的可以享受改造的便利。毕竟经验时间短,见效快。真正不能改造的还是会拆迁,而且,根据国家最新规定,鼓励就地安置为主,目标很明确,就是让普通人的生活更稳定,更美好。