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修公路拆迁厂房补偿标准式怎样的

文章来源: 厂房拆迁律师
发布日期:2021-09-09
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  《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条、第三十三条规定,拆迁人应向拆迁人、房屋租赁人支付搬迁补助费、停产停业的适当补偿。上海市政府发布的《中国2010年上海世博会场所非居住房屋拆迁评价和补偿实施细则》规范文件明确了租赁企业应赔偿的以下项目:1、设备搬迁设置费2、设备重置成新价格3、停产、停业补偿。
  在法律实践中,企业拆迁补偿主要分为三个部分:一是拆迁资产补偿,包括不能搬迁的土地、房屋、建筑物和地面附着物,以及确实因搬迁而损失的机械设备的补偿;二是拆迁费用补偿,包括搬迁前期费用和搬迁过程中停工费用、机械设备调试修复费用、材料拆卸、包装运输、员工解雇补偿费用;第三,基于拆迁政策的奖励费用,包括搬迁费用、拆迁奖励费用等。
  一、拆迁资产补偿。
  1.土地补偿。
  作为承租人的企业,其经营场所一般是通过租赁获得的。租赁土地分为国有土地租赁和集体土地租赁。企业拆迁必然导致这种租赁关系的终止,那么如何保护租赁合同中的预期利益呢?根据拆迁法规,拆迁补偿对象是国有土地上的建筑物和附属物,对空地或净地的补偿没有统一的规定。《中国2010年上海世博会非居住房屋拆迁评估补偿实施细则》明确规定,土地使用权补偿基本价格按市场评估、整体平衡、政府定价原则确定:浦东110-130万元/亩,浦西120-140万元/亩。这是上海第一次以政策文件的形式明确土地使用权补偿方法。
  其它地方的拆迁土地补偿,往往与房屋、建筑物的补偿计算在一起,存在着大量的不楚、不透明的情况,使权利人的权益不能得到相应的合理补偿。与此同时,这也是我们立法机关和行政机关在制定法律、法规和政策文件时应予以保护的地方,希望有关部门能引起重视。
  2.房屋和建筑补偿。
  对房屋屋和建筑物的补偿,应以相关房产证登记的建筑面积为计算标准。由于历史原因,不能办理房产证和土地证的,可以通过实际测量确定。房屋和建筑物的价值一般由拆迁人和被拆迁人委托评估公司,评估公司根据相关评估技术标准确定房屋和建筑物的实际价值。低于上海城市房屋拆迁最低补偿单价标准的,按最低补偿单价标准计算。根据上海相关补偿口径,计算房屋和建筑物的实际补偿费用。
  3.将设备重置为新价格。
  《城市房屋拆迁管理条例》规定,设备搬迁安装成本应按照国家和当地规定的货物运输价格和设备安装价格计算。机械设备分为两类:一类是可搬迁设备;二是不可搬迁设备;可搬迁设备拆迁造成的损失可分为实物损失和功能损失。实物损失包括拆卸成本、运输成本、安装成本、调试成本等。功能损失包括搬迁造成的机械精度降低和不合格产品增加。对于不可搬迁的设备,拆迁会导致设备的废弃,所以要结合其成本和重置价格,计算设备重置成新价格,对大家进行补偿。
  在拆迁的实际操作中,拆迁非住宅房屋的设备搬迁和安装费用按被拆迁正式房屋的建筑面积每平方米25元计算;无法恢复使用的设备应根据设备重置价格结合成新补偿。

修公路拆迁商铺补偿办法
 
  二、拆迁费用的补偿。
  1.停产停业损失。
  《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条规定,因非住宅房屋拆迁而停产的,拆迁人可以给予适当补偿。对于合适的标准,什么是合适,什么是计算依据,什么是可以补偿,什么是不可以补偿,没有统一的规定,其他法律和行政法规也没有规定。在法律实践中,补偿标准和依据往往由市一级地方政府根据政策文件规定,各地补偿标准不同,计算方法也不同,这在立法上是一种遗憾。希望有关部门能重视,更清楚地规定停产损失,以促进拆迁过程中的公平公正。
  而上海市则采用了按房屋面积计算的方法,按被拆迁城市房屋建筑面积每平方米300-400元,集体土上房屋150-350元的标准计算,具体金额由拆迁当事人协商确定。这一计算方法虽简单易行,清晰可见,但它不分企业经营状况如何,经营业务如何,厂房所在地理位置如何,简单地以300-400元的范围限定停产停业损失的范围,未免也是一种不公平、不公正的计算方法。对停产停业损失,应由评估机构进行评估确定。对企业的经营性质、经营业务、经营状况、盈利状况进行个案评估,以确保公平实现。
  2.设备搬迁安装费用。
  对可以搬迁的设备,应当按照继续使用的原则,进行异地搬迁安装,继承投入使用。由此产生的设备搬迁和安装费用是拆迁造成的必然损失,拆迁人应当予以补偿。《中国2010年上海世博会场所非居住房屋拆迁评估与补偿实施细则》还明确规定,非居住房屋拆迁,拆迁人还应当补偿被拆迁人或房屋承租人的以下费用:(一)按照国家和市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁与安装费用的补偿办法。具体来说,设备搬迁与安装费用的补偿金额,由拆迁人、被拆迁人或承租人按照上海市指导价确定的货物运输价格、设备安装价格协商确定。如果谈判失败,也可以委托专业的评估公司进行评估和确定。
  3.解雇员工的安置补偿。
  拆迁解雇员工的配置补偿费用在法律法规的政策文件中没有详细的规定,是拆迁当事人协商获得的项目。拆迁员工解雇的,应当根据具体与员工的劳动合同,劳动法有关规定进行补偿。
  三、基于拆迁政策的奖励费用。
  在拆迁过程中,为了加快拆迁进度,拆迁人往往会采取快速拆迁奖励的方式,鼓励被拆迁人和承租人尽快签订拆迁安置补偿协议,搬出拆迁范围。奖励金额由拆迁人根据拆迁实际情况确定,也可由拆迁人、被拆迁人、实际承租人协商确定。需要注意的是,如果被拆迁厂房的所有人和用户分离,奖励费用应支付给实际使用被拆迁厂房的承租人,这已经由政策文件规定,也是合理的做法。