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无证房屋是否属于违法建筑,如何认定违建

文章来源: 拆迁纠纷律师
发布日期:2021-09-02
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  在现实生活中,在一些旧住宅区,不办理房地产证明书和超面积住宅是普遍现象。如果房屋被征收拆迁,无证房屋能否得到补偿是市民最关心的话题,无证房屋是违法建筑还是拆迁时能得到补偿?
  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定,市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法调查、认定和处理征收范围内未注册的建筑物。认定为合法建筑物和未超过认可期限的临时建筑物的,应当补偿认定为违法建筑物和超过认可期限的临时建筑物的,不予补偿。
  根据法律规定,无证房能否获得补偿,必须经有关部门认定:认定为合法建筑的,应当给予补偿;认定为违法建筑的,不予补偿。
  一、什么是非法建筑?
  违法建筑是指违反法律法规在城市规划区内,未取得建设工程规划许可证或者违反工程规划许可证的规定建设的建筑,或者是通过欺诈手段骗取批准而新建、扩建或改建的建筑。违法建筑一般包括以下情况:未申请或申请未获批准、未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的建筑;虽然取得了建设工程规划许可证,但未按批准范围、使用性质建造的建筑;擅自将临时建筑建设为永久性建筑。
  二、如何认定违法建筑?
  在拆迁过程中,拆迁人大多是根据《城乡规划法》等规定,直接认定没有房产证的房屋是违法建筑,这是错误的。非法建筑的认定主体和程序必须符合法律规定。浙江省高级人民法院认为,未经产权登记的房屋不都是非法建筑,也不是所有非法建筑都必须拆除。征收范围内的房屋复杂,尤其是城中村或旧城区,由于历史原因没有依法办理产权登记或者没有依法办理审批手续的建筑很多。对于征收范围内的这类建筑,政府应当组织相关部门依法进行调查、认定和处理。

无证房屋是否属于违法建设
 
  三、无证房屋不是违章建筑。
  在现在的房地产市场上,有很多没有证明书的房子,没有证明书的房子被拆除的时候不给予配置补偿是不妥当的,但是法律对房子的拆除补偿的实施对象是房子的权利人。无证房屋在拆迁补偿方面法律是如何规定的?房屋拆迁补偿多少及补偿方式是如何规定的?
  1.无证房屋的权利归属。
  首先要明确的是无证房屋的权利性质。如果房子已经办理了票,那么房子的主人就是房产的物权。如果是没有办理票的房子,业主没有权利。因为无证房屋没有产权登记,物权也没有设立,只有权利人在办理票后才能获得完整的权利。虽然中国法律没有明确规定期望权的相关权利,但从法律上讲,权利人对无证房屋的期望权应该是可转让和可继承的。
  2.无证房屋现状。
  无证房屋面临拆迁的现象并不少,而房屋的票何时可以办妥遥遥无期,如果票未办完,房屋又面临拆迁,很容易引发纠纷。随著经济房价的飞涨,房屋拆迁时,拆迁部门支付的补偿往往高于房屋交易价格。所以,无证房产只能得到有限的保护,业主应及时办理房产证。
  将无证建筑视为非法建筑是拆迁方常用的伎俩。通过认定非法建筑进行强制拆迁,一方面降低了拆迁补偿,另一方面也压缩了时间成本,严重损害了被拆迁人的利益。无证不是违法的,具体情况要具体分析。现实中,即使属于非法建筑,也要按照《行政法》中的比例原则,即《行政处罚法》中的过罚相当原则进行合理补偿。至于如何补偿,可以考虑施工时间、当时的立法情况、当时的执法机关是否有不作为等因素,综合制定无证房屋的征收补偿方案。农村居民建房,只要经乡镇政府审批,经县政府批准,即使没有宅基地证,建房证也不能认定为非法建筑。
  无证房屋即使被认定为违法建筑也需要补偿。相关部门调查认定违法建筑的违法部分不予补偿。对合法部分,必须给予等价补偿。本应属于我们的土地和建筑材料,但仍有权寻求补偿。
  3.无证房屋可以获得全额补偿。
  有历史的房子。法律上有追溯到过去的原则,这是我国法律制度的基本原则之一,也可以扩展到行政时效原则。有些建筑物形成于70年代,或者从更早到5 60年代,当时的手续很少,现在的法律要求分析可以归类为违法建筑物,这显然是不行的,因此必须根据建筑物形成时的法律规定确定合法和非法。
  农村房屋和城市农业住宅建设。最初农村住宅建设管理松弛,在产权方面也没有管理,农村有很多无证住宅。无证住宅不等于违法建筑,如果是依法建造的住宅,即使没有产权证明书,拆除时也能得到全额补偿。
  4.无证房地产拆迁补偿的考虑因素。
  可考虑建设时间、当时立法情况、当时执法机关是否有不作为等因素,综合制定无证房屋征收补偿方案。
  严重违反城乡规划和土地管理法,或明知已发布征收公告或即将被征收而恶意抢建的房屋,可不予补偿。但是,不管被征收人的房屋是否属于违法建对被征收人的土地使用权都要给予公平合理的补偿。
  房屋建造时是合法的,但没有合法的产权证明,是由于其自身的历史遗留问题造成的,如果被拆迁人已经在上述房屋中长期居住,应当得到合法的补偿安置。