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律师普法棚户区改造与房屋征收的区别有哪些

文章来源: 房屋征收律师
发布日期:2021-08-09
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  实践中棚户区改造项目从性质、实施形式、补偿配置、搬迁拆迁等全过程来看,与一般国有土地房屋征收差别不大!什么?
  棚户区改造项目应遵守的法律规定,首先是著名的《国有土地上房屋征收补偿条例》。违反590号令的棚改基本可以确定是违法的。比如房屋征收决定→户籍评估→协商补偿安置协议(包括自主选择补偿安置方式)→征收补偿决定→申请法院强制执行,和590号完全一样。
  比如老百姓最关心的法定补偿标准问题,答案就是一句话:和590号一样。被征收人只需要掌握一般城市房屋拆迁的补偿标准,没有必要单独考虑棚改的特殊性。标准问题可以参考律师之前的总结《房屋征收补偿的法定标准》,一次告诉你!一篇文章,没有赘述。
  据此,几个人平时问了很多问题,答案就出来了:棚户区改造项目什么决定都没看就直接拆了?肯定是违法的!棚户区改造项目有人断水、断电、砸门窗?肯定是违法的!!棚户区改造项目没有回迁安置,只能搬到很远的地方或者拿纯货币补偿?肯定是违法的!
  那棚户区改造项目这个独特的名词到底有什么特别之处呢?当然还是有的。律师这里只讲三点与被征收人补偿权益密切相关的区别,那从理论层面的关系不大的就不说了:
  一,棚户区改造工程审批速度快,效率高;《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》规定,市、县发展改革、国土资源、住房城乡建设等部门应共同建立棚户区改造工程行政审批快速通道,简化审批程序,提高工作效率,改善服务方式,对符合有关规定的项目,限期完成项目立项、规划许可、土地使用、施工许可等审批程序。所以,快是棚户区改造工程的一大优势,也是当今许多征收工程被命名为棚户改造工程的一个重要原因。归根结底,到底什么叫棚户区并没有客观准确的定义,这个筐里能装的东西自然很多。但被征收人需要明白的是,快并不等于可以节约审批事项,有些文件还是要有的,一个也不能少,通过申请信息公开的方式审批,这样就明确了,如果有什么东西可以被征收,那么东西可以被征收。

棚户区改造和房屋征收的区别
 
  二,棚户区改造项目的民意咨询严格突出。《国务院关于加快棚户区改造的意见》规定,各地区应尊重群众意愿,做好群众工作,积极引导棚户区居民参与改造...在实践中,这一突出尊重民意的政策原则体现在以下几个方面:
  1,有些地方规定了独立的意愿咨询程序,同意改造的比例要达到90%以上才能启动项目,这是一般房屋征收所没有的;
  2,如果被征收人对棚改项目征收补偿方案提出更多意见,区县政府必须组织被征收人、律师等公众代表参加的听证会。这一比例较大,590号令规定在半数以上,而在实践中,有些地方干脆将听证会列为此类项目的必经程序。
  3,棚改项目往往采用独特的预签约模式,即只有在预签约比例达到规定下限时,才能生效,否则项目就会终止。而且这种模式是对590号令规定程序步骤的巧妙改造,不利于少数被征收人实现补偿诉求。
  4,通常会设置早搬早签奖励等激励政策,并且可以采用捆绑模式,使被征收人之间产生相互影响。
  值得注意的是,民意既然如此重要,就要谨防民意被人为误导、操纵。
  三,房地产开发企业往往深度参与,并在工程进程中发挥重要作用。《国务院关于加快棚户区改造的意见》规定,鼓励和引导民间资本按照安全安居工程任务安排,通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与棚户区改造..消除民间资本参与棚户区改造的政策障碍,加强指导和监督。因此,在这样的项目中,房地产开发企业往往表现得非常活跃,由地方政府工作人员带领门户与被征收人就补偿安置进行协商谈判,甚至成为谈判的主力军。事实上,棚户区改造项目能否持续推进,关键在于民间资本,因为钱是从人家那里出来的,政府没有那么多资金支持这样的大拆大建项目。实际上,有些项目拆不动,原因是企业没有钱,老百姓往往会因此担心上火。因此,他们提倡补偿权益要求合理。
  提醒广大被拆迁户,除了棚改项目的上述特殊性,590号令仍然是保护被征收人合法权益的最有力武器。补偿安置协议必须与政府签订,而不是与开发公司签订,以确保被征收人在失去自己的棚户后能够真正住在宽敞明亮的新房子里。简单来说,只要被征收人理解并掌握了590号令,就可以完全处理棚户区改造和旧城改造中的相当一部分问题。剩下的复杂个别问题,不妨交给专业的拆迁维权律师帮您。