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棚户区被拆迁改造时:先拆迁还是先建安置房?

文章来源: 拆迁律师
发布日期:2021-08-06
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  因为前几年棚户区改造中,许多地方都有不同程度的重拆迁进度,而轻拆迁安置落实的做法,安置房建设进展缓慢,使用延误,使棚户区被拆迁人在原有房屋被拆迁后,多年来无法居住安置房,严重影响了被拆迁人的住房安置权益。就近两年笔者所接触的棚户区改造项目而言,被拆迁人越来越重视安置房的建设交付问题,希望政府在进行棚户区改造时,先建好安置房,再进行拆迁,以保障其安置权益。所以,在棚户区改造中,是先建安置房还是先拆迁?是否存在相关规定?

拆迁棚户区安置房
 
  先盖房子还是先拆除?
  众所周知,棚户区改造中最重要的两项工作是拆除房屋和补偿安置。拆迁房屋是指因城市规划、土地开发、棚户区居民生活环境善棚户区居民的生活环境而对被拆迁人的房屋进行拆迁。补偿性安置,即对被拆迁人进行合理的补偿性安置,使其生活水平不降低,长期生活得到保障。棚屋区改造的补偿性安置方式有两种,货币补偿和产权调换。选购货币补偿的,被拆迁人在领取安置补偿款后自行安置;选购产权调换的,由政府提供安置房,对被拆迁人进行安置。产权调换的形式有异地安置和回迁安置,而安置房又有现房和期房之分。异地安置,是指拆迁区外的其它地块建设安置房的安置;回迁安置,即在拆迁区内建设安置安置房。若安置房为现房,自然不存在先建房或先拆迁的问题。如果安置房为期房,则将会涉及到安置房的建设交付问题。其中,如果是回迁安置的,则必将是先拆迁后进行安置房建设。因此,先建设安置房还是先拆迁的问题,一般存在于进行异地安置的棚户区改造项目中。
  所以,在棚户区改造中,是先建安置房还是先拆迁?由中央部委发布的《关于棚户区改造和安置房建设的通知》(国办发〔2014〕36号)、《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》(国办发〔2014〕36号)、《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造和配套基础设施建设的通知》(国发〔2015〕37号)、《关于进一步做好城镇棚户区改造工作的通知》(建保〔2016〕156号)等相关文件,都没有明确规定在棚户区改造中,拆迁房屋和建设安置房屋的顺序。从各地棚户区改造的具体情况来看,绝大多数情况是先拆迁造安置房屋。当然,也存在先拆迁安置房再拆迁的情况。
  拆迁前先建安置房。
  在棚户区改造中,先建安置房再拆迁的情况相对较少。2005年,浙江省规定实行拆迁安置房后拆迁制度。由于当时浙江省拆迁后安置补偿落实较差,大量被拆迁人在外过渡两年以上,对被拆迁人的正常生产和社会稳定产生了很大影响。因此,浙江省有关部门发出通知规定,对于未列入年度拆迁计划的项目,将不再颁发拆迁许可证;对于列入拆迁计划的项目,如未实施拆迁安置房,将不颁发拆迁许可证;对于现有外过渡户较多的城市和地区,除必要的城市基础设施项目外,原则上不再批准新的拆迁项目,严格控制新的拆迁过渡户数量。超过拆迁期限未能安置拆迁户的拆迁单位,不批准新的拆迁项目和房地产开发项目。根据先建安置房再实施拆迁的原则,浙江省将不再批准新的拆迁项目,以确定拆迁过渡户数量过拆迁户数量,超过拆迁户数量,超过拆迁户数量,超过拆迁户数量。
  先建安置房再拆迁,可以很好的安置那些拆迁后无处可住的被拆迁人,有利于政府拆迁工作的开展,也可以大大降低拆迁后交付安置房前的临时安置费,但这就要求政府在拆迁前做好安置房项目的融资工作,财政压力较大。
  先拆迁再建安置房。
  首先拆迁后建安置房,是目前普遍采用的棚户区改造方式,尤其是需要进行回迁安置的,更需要拆迁后才能进行安置房建设。因为安置房的建设地点需要经过规划选址、用地批准、征求群众意见、招标选择施工单位、开工建设等过程,整个安置房的建设周期较长,如果先建安置房再开始拆迁,可能会延误棚户区的改造,错过发展机会。所以,政府为了城市规划、土地开发和提高棚户区改造的工作效率,一般先进行棚户区的拆迁工作,将拆迁后的净地进行转让建设,同时将部分转让土地收入用于安置房的建设,缓解安置房建设项目的融资压力。但如果安置房迟迟不能交付使用,政府就需要不断地向被拆迁人支付临时安置费,这也是一笔不小的财政开支。