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国有土地上房屋征收补偿条例与征收评估办法条款

文章来源: 拆迁安置律师
发布日期:2021-07-30
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  2011年1月,《国有土地上房屋征收补偿条例》颁布实施后,原《城市房屋拆迁估价指导意见》显然不再适用新的《补偿条例》。住房和城乡建设部昨天发布了《国有土地上房屋征收评估办法》(以下简称《评估办法》),确定了新条例下房屋征收补偿的评估方法。《评估办法》自6月3日起实施。同时,规定原建设部于2003年12月1日发布的《城市房屋拆迁评估指导意见》(以下简称《指导意见》)同时废止。但《国有土地上房屋征收补偿条例》实施前依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续遵循原规定。事实上,在《评估办法》发布之前,建设部发布了《评估办法》的征求意见稿。正式条文变化不是很大。
  一、首先,评估完全遵循市场价格。
  原拆迁条例和《指导意见》确定的拆迁房屋价格是根据类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或其授权部门定期公布的房地产市场价格,结合被拆迁房屋的房地产情况进行的。(《指导意见》第14条)《国有土地上房屋征收补偿条例》第19条规定,被征收房屋价值的补偿不得低于被征收房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。对此,《评估办法》第30条进行了细化—《被征收房屋类似房地产》是指与被征收房屋的位置、用途、权利性质、等级、新旧程度、规模、建筑结构等相同或相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格是指评估时间的平均交易价格。评估时,还应考虑位置、用途、建筑结构等影响价值的因素。

土地征收评估报告
 
  二、评估方法多样化。
  原《指导意见》第16条规定,拆迁估价一般应采用市场比较法。所谓市场比较法,是指与估价时间点近期交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格进行适当以估计估价对象的客观合理价格或价值的方法。但第16条同时规定,如果不具备采用市场比较法的条件,可以采用其他估价方法,并在估价报告中充分说明原因。虽然市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一,也是技术上最成熟、最切实际的估价方法,但拆迁人可以采用不具备条件的方法对被拆迁人不利的估价方法,更何况房屋头顶上还扣着政府指导价的重帽子。
  《评估方法》第十三条明确了根据房屋用途采用不同评估方法的原则,规定注册房地产评估师应根据评估对象和当地房地产市场情况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等进行适用性分析,然后选择其中一种或多种方法进行评估。被征收房屋类似房地产有交易的,应当选择市场法进行评估;被征收房屋或类似房地产有经济效益的,应当选择收益法进行评估;被征收房屋是在建项目的,应当选择假设开发法进行评估。这样的规定是价格评估趋势合理,可以真正反映不同用途的房屋价值差异。另一方面,法律规定了评估方法,便被征收人监督评估机构的评估行为。
  三,明确房价包括土地使用权价值。
  原《指导意见》第三条规定,根据被拆迁房屋的位置、用途、建筑面积等因素,对其房地产市场价格进行评估。其中的位置包括土地使用权价值的差异,但没有明确说明拆迁房屋价格中土地使用权的价值。但《评估方法》明确了评估价值包括土地使用权的价值。第11条规定,被征收房屋的价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易条件下,熟悉情况的交易双方在评估时自愿交易的金额。此外,第14条还规定,被征收房屋的价值评估应考虑被征收房屋的位置、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、占地面积、土地使用权等因素。
  事实上,无论是房屋拆迁还是房屋征收,政府或拆迁人所需取得的对象都是土地使用权,而非房屋。被拆迁人失去或提前收回的也是土地使用权。而从物权法的角度来看,房屋等等只是土地使用者行使权利的结果,所以被称为地面附着物。没有土地使用权,房屋只是一些建筑材料而已。但是过去包括现状在内的土地使用权已经成为房屋所有权的附属。特别是在被征用为国有宅基地的拆迁中,宅基地的面积往往是房屋面积的几倍,如果只是按房屋面积补偿,显然会侵犯宅基地使用者的合法权利。
  四、评估机构由被征收人选定。
  最初的《指导意见》第六条规定,评估机构的选择方式有两种——被拆迁人投票和被拆迁人抽签。但在实践中,一般由拆迁人单方面委托,几乎没有被拆迁人投票的情况。但《评估办法》明确规定,房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选择;如果不能在规定时间内协商,房屋征收部门将通过组织被征收人按照少数原则投票,或者通过抽签、抽签等随机方式确定。可见评估机构的选择由被征收人确定,可以在一定程度上杜绝内定评估机构和私人交易的发生。这不得不说是立法的进步。
  五、明确评估费用由房屋征收部门承担。
  《评估方法》第三十一条规定了评估活动的成本负担。房屋征收评估和评估费用由房屋征收部门承担。如果原评估结果发生变化,评估费用由原房地产价格评估机构承担。评估费用由原房地产价格评估机构承担。原《指导意见》没有规定上述问题。申请评估报告复核鉴定的一般是被拆迁人,如果成本太高,实际上阻止了被拆迁人权利的行使。海霞律师承办的一起案件,当事人花了近2万元,结果还是维持的。现在评估、鉴定、复核的成本都是由征收人承担的,所以对评估报告提出异议没有顾虑,有利于权利的行使和监督评估公司的评估活动。所以这个规定的现实意义很大。