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国有土地上棚户区改造中降低补偿常见的三个违法征收

文章来源: 房屋拆迁律师
发布日期:2021-07-27
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  一、以棚户区改造的名义进行征地拆迁
  在实践中,我国对棚户区改造没有特别严格的规定,一般来说可以认定为简易房屋和棚户房屋集中区,城市中缺少规划,导致宅院分布凌乱不齐,斜路、死路、圆弧路太多,结构简陋,抗灾性差即抗震、防火、防洪性差,居住拥挤,功能差、居住环境差、无道路、无绿化、无公共活动场地、采光通风差的房屋集中的地方。这也就导致了有些地方行政机关以棚户区改造之名实施征地拆迁之实,其目的就是为了压低被征收人的拆迁补偿。如果征收方说对被征收范围内的区域进行开发的话,那么征地补偿款则会水涨船高。如果是以棚户区改造的形式进行征收的话,那么给付于被征收人的补偿可就低了。
  二、棚户区改造不会对房屋进行评估
  如果当地要进行棚户区改造的话,征收方以棚户区改造没有评估流程从而直接与被征收人签署补偿协议的话,那么您要谨慎签字。因为不管在征地拆迁还是棚户区改造在或者旧城改造中,对房屋的评估都是最重要的一环,因为这决定了被征收人能拿到多少补偿款。当然,被征收人认为评估报告不合法的话,可以要求评估公司重新进行评估,或者向专家委员会申请重新鉴定。这里大家还需要注意一点,那就是评估公司应当是征收方与被征收人共同确定的,不是征收方一方确定的。在实践中,往往会产生评估公司与征收方沆瀣一气的现象。
  三、参照的法律有所不同
  在征地拆迁中,我们都知道城市拆迁参照的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》而集体土地拆迁则是根据《土地管理法》的规定进行的。对于棚户区改造的法律我国没有相应的规定,但是在实践中,基本都是参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行的。但是大家要记住棚户区改造不单单指的是城市的,还有一部分农村也会进行棚户区改造,所以广大被征收人们一定要了解自己房屋的土地属性再与征收方协商补偿协议,否则被征收方诓了,咱们还怎么说理?

国有土地上棚户区的征收拆迁
 
  棚户区内国有土地上房屋征收拆迁补偿标准:
  被拆迁的房屋价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。拆迁补偿可以参考就近区位类似结构的商品房的价格。
  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:
  (一)被征收房屋价值的补偿;
  (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
  (三) 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定,对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格。
  2014年8月29日,最高人民法院公布的全国法院征收拆迁10大典型案例中也明确了对被征收房屋价值的补偿应参照就近区位新建商品房的价值且要保证被征收人在房屋被征收后居住条件生活质量不降低为准。
  棚户区内集体土地房屋征收拆迁补偿标准:
  此房屋虽然属于集体土地上的房屋,但因位于城市规划区内,可以参照国有土地上房屋征收拆迁补偿标准予以安置补偿。
  《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款规定:征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的,补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的,那么土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应当应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。
  由于棚户区改造项目涉及广泛,补偿标准也较为模糊,加之国家在棚户区改造上有相关的政策扶持,例如:加大各级政府资金支持、落实税费减免等等。在实践中,经常会遇到征收方将棚户区改造的范围自行扩大、借着棚户区改造的名义进行商业开发并且补偿不合理的情况。