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企业拆迁时 被征收人可获得哪些赔偿?

文章来源: 拆迁律师
发布日期:2021-07-19
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  企业拆迁补偿主要分为三个部分:一是拆迁资产补偿,包括不能搬迁的土地、房屋、建筑物和地面附着物,以及确实因搬迁而损失的机械设备的补偿;二是拆迁费用补偿,包括搬迁前期费用和搬迁过程中的停工费用、机械设备调试修复费用、材料拆卸、包装运输、员工解雇补偿费用;三是基于拆迁政策的奖励费用,包括搬迁费用、拆迁奖励费用等。
  (一)对拆迁资产的补偿。
  1、土地补偿
  企业作为承租人,其经营场所一般是通过租赁获得。租赁土地分为国有土地租赁和集体土地租赁。企业拆迁必然导致这种租赁关系的终止,那么如何保护租赁合同中的预期利益呢?在拆迁法规中,拆迁补偿对象是房屋和国有土地上的附属物,对于拆迁法规没有统一的规定,对于空地或净地的补偿。
  其它地方的拆迁土地补偿,往往与房屋、建筑物的补偿计算在一起,不明确、不透明的现象大量存在,使拆迁人的权益得不到相应的合理补偿。与此同时,立法机关和行政机关在制定法律、法规和政策性文件时,要对其进行保护的地方,请有关部门予以注意。
  2.房屋和建筑补偿。
  对房屋、建筑物的补偿,应按有关房产证明登记的建筑面积作为计算标准。由于历史原因不能办理房地产证和土地证的,可以通过实际测量来确定。房屋和建筑的价值一般由拆迁人和被拆迁人委托评估公司,评估公司根据相关评估技术标准确定房屋和建筑的实际价值。如果上海市城市房屋拆迁最低补偿单价低于标准,则按补偿单价确定。
  3、设备重置成新价
  《城市房屋拆迁管理条例》规定,设备搬迁设置费用应按国家和当地规定的货物运输价格、设备设置价格计算。机械设备分为两大类:一是可移动设备;二是不可移动设备;可移动设备因拆迁而造成的损失可以分为实物损失费和功能损失费。实物损失包括拆卸成本、运输成本、安装成本、调试成本等。功能性损失费用包括迁移机械精度降低,不合格品增加。对不能搬迁的设备而言,拆除将导致设备废弃,因此,结合其形成和重置价格,计算设备重置成新价格,对所有人进行补偿。
  在拆迁的实际操作中,拆迁非住宅的设备搬迁和安装费用按拆迁正式住宅建筑面积每平方米25元计算,无法恢复使用的设备按设备重置价格合并新补偿。


 
  (二)拆迁费用的补偿。
  1、停产停业损失
  《城市房屋拆迁管理条例》第33条规定,因非住宅房屋拆迁而停产的,拆迁人可以给予适当的补偿。对于合适的标准,什么是合适,什么是计算依据,什么是可以补偿,什么是不可以补偿,这个条例没有统一的规定,其他法律和行政法规也没有规定。在法律实践中,补偿的标准和依据通常由市一级地方政府根据政策文件规定。不同的地方有不同的补偿标准和不同的计算方法,这是立法上的遗憾。但愿有关部门能引起重视,能更清楚、更清楚地规定停产损失,以促进拆迁过程中的公平公正。
  而上海市则采用了按房屋面积计算的方法,按照被拆迁城市每平方米300-400元的建筑面积、150-350元的标准计算,具体数额由拆迁方协商确定。虽然这种计算方法简单易行,清晰明了,但也是一种缺乏公平公正的计算方法,不分企业经营状况、经营业务、厂房地理位置。我们认为停产损失应由评估机构评估确定。评估企业的经营性质、经营业务、经营状况和利润,以确保公平实现。
  2、设备搬迁安装费
  对于可搬迁的设备,应继续使用的原则,进行异地搬迁安装,继承使用。拆迁所造成的设备搬迁、安装费用是拆迁造成的必然损失,拆迁人应予以补偿。《中国2010年上海世博会场所非居住房屋拆迁评估与补偿实施细则》还明确规定,非居住房屋拆迁,拆迁人还应补偿被拆迁人或房屋租赁人的以下费用:(一)按国家和市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁与安装费用的补偿方法。具体地说,设备搬迁及安装费的补偿金额,由拆迁人、被拆迁人或承租人按照上海市指导价确定的货物运输价格、设备安装价格协商确定。如果谈判失败,也可以委托专业评估公司进行评估和确认。
  3.解雇员工的安置补偿费。
  对拆迁造成的人员安置补偿费用,法律和政策文件中没有详细规定,属于拆迁双方相互协商争取的项目。如果拆迁导致员工被解雇,应当根据与员工的具体劳动合同进行补偿。
  (三)根据拆迁政策产生的奖励费用。
  在拆迁过程中,为了加快拆迁进度,拆迁人往往采取快速拆迁奖励的方式,鼓励被拆迁人和承租人尽快签订拆迁安置补偿协议,搬出拆迁范围。奖励费的金额由拆迁人根据拆迁实际确定,也可由拆迁人、被拆迁人和实际承租人协商确定。应该指出,当被拆迁厂房的业主和使用人分开时,应向实际使用拆迁厂房的承租人支付奖励费,这已由政策文件规定,也是合理的做法。