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农村集体土地房屋征收评估程序

文章来源: 征地补偿律师
发布日期:2021-07-09
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  针对集体土地上房屋的特征和评估技术难点,在基于集体土地转化为国有土地的费用支出及权益差价可估量的前提下,利用模拟征收的思路,路演被征收集体土地通过土地收储再入市的过程,再从评估思路上逆推,以国有土地上住宅(普通商品房)为切入点,扣除因土地性质转变的权益差价,求取集体土地住宅房屋货币补偿评估价格。
  考虑集体土地上房屋存在可比性差、房屋用途多样化、室内装修程度和维修保养情况差异较大等实际情况,使得集体土地上房屋评估方法的选择具有相对单一性和局限性。从评估中常用的比较法、收益法和成本法三种估价方法看,因集体土地上房屋形态各异,且成交受法律法规约束,交易市场不够发达和清晰,交易信息又难获取和公开,故直接比较法难以操作;收益法也因集体土地房屋的客观租金及技术参数同样不容易获取,亦不适用;在现实各地的征收工作中,当比较法和收益法均不适用的前提下,集体土地上住宅房屋征收评估大多选用成本法。

集体土地房屋征收评估
 
  随着新《土地管理法》的推出与实施、农村宅基地“三权分置”以及农村深化改革之路的持续探索,进一步完善征收集体土地上房屋补偿制度与实施细则对当前顺利推进集体土地征收工作具有十分重要的指导意义。从评估的角度,依据现行法律法规,拟通过区别国有土地上房屋与集体土地上房屋的差异性,就城市规划区内征收集体土地上住宅房屋货币补偿价格的形成提出一些评估思路,供业界探讨与研究。
  专业的房地产评估的结果一般只提供价值参考,而不作为交易依据。然而,集体土地征收评估结往往成为“交易”的依据。根据笔者从事数年房屋征收拆迁评估的经验,集体土地征收实施主体对评估结果严重依赖,甚至根据与被征收人的协商结果,干预评估机构的评估作业,迫使其评估结果大于等于双方协商结果,将说不清道不明的,剪不断理不清的“额外补偿”融入评结果,进而将行政风险、执法风险变成评估风险。
  按《国有土地上房屋征收与补偿条例》的做法,将被征收房屋的市场价格交由具有相应资质的房地产评估机构评估确定,而被征收房屋的价值补偿,不得低于该评估结果。且问,不得低于该评估结果是否意味着可以在评估结果的基础上增加补偿呢?是否可以违反等价补偿原则呢?话虽漂亮,然而实施起来又是另一回事。国有土地上的房屋征收补偿尚且如此,难道集体土地征收补偿会有所突破吗?因此,评估结果即“交易”依据的可能性极大。
  在集体土地上房屋征收补偿中,评估为补偿价值提供参考依据,是整个征收补偿中重要的一环,因此评估工作的规范性、评估结果的合理性是保障征收工作稳续推进的基础。特别是新《土地管理法》实施后,“同权同价”下集体建设用地的市场价值得以显化,征收补偿中评估工作的作用更加突出,也容易产生争议。所以根据征收补偿中对专业评估的需求,完善征收补偿评估管理办法和技术规程显得尤为重要。评估管理办法对评估机构的确定、评估工作的内容和范围、评估程序、评估争议处理等进行规定;评估技术规程对评估价值内涵、评估方法和技术路线、评估报告做出针对性的规范,以进一步规范集体土地上房屋征收评估工作,促进征收工作顺利有序地开展。