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法律缺失,如何评估集体土地上的房屋征收?

文章来源: 房屋拆迁律师
发布日期:2021-12-03
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  与国有土地上的房屋征收相比,农村集体土地上的房屋征收没有专门的法律明确规定其程序,只有《土地管理法》及其实施条例。《物权法》等法律规定分散,只是原则性规定。《国有土地房屋征收补偿条例》第二条明确规定,本条例仅适用于国有土地单位和个人房屋的征收。相应地,制定的《国有土地房屋征收评估办法》也不适用于集体土地房屋征收。那么,农民的房子应该如何评估价格呢?
  集体土地征收补偿最大的问题是其使用权不能进入市场自由交易。即使在近年来的土地出让政策改革中,中央政府也严格控制集体土地的所有权和承包权,释放的只是经营权,以保护农民不因注入市场资金而失去土地。但问题是,集体土地上的房屋不能像国有土地上的房屋那样跟着房子走,也没有相应的市场参考。因此,在集体土地上房屋征收评估过程中,很难适用以市场价格估算其价值并降低土地成本的评估方法,这是各地在制定集体土地上房屋征收补偿标准时采用成本法计算价值的根本原因。当然,《土地管理法》授权省级政府制定具体标准,而不是参照《国有土地房屋征收评估办法》,也是造成这种情况的重要原因。
  基于以上问题,小编认为,如何绕过集体土地用益物权的权能缺陷,是集体土地上被征用房屋估值的关键。根据不同的集体土地使用情况,提供不同的想法仅供分享:

集体土地征收补偿
 
  首先是宅基地上住宅房屋的估值。您可以直接参考房屋所在地附近国有建设用地上类似的房地产交易实例,将集体土地上的房屋视为国有土地上的房屋进行估值。原因是只有以市场标准对集体土地上的房屋进行估值,才能保证被征用人获得的补偿能够填补其损失;其次,建设用地上经营性房屋的估值也应估算其经营性预期收益。集体土地的集体所有权性质并不妨碍预期收益的产生。《土地管理法》第四十七条还实际运用收益法规定了集体土地征收的补偿。因此,集体土地上房屋的估值采用收益法并非不当。集体土地上的经营性房屋,有的是根据《土地管理法》第59.60.61条建造的厂房,有的是农民自建的经营性房屋。这些土地已经转化为集体建设用地,实际上是建设用地。它们的形成有历史原因,也为当地经济的发展做出了贡献。许多已经成为被征用人的生活来源。如果不将其经营预期收入纳入补偿范围,被征用人往往会因征收而失去生活来源。
  实际上,《土地管理法》的有关规定适用于集体土地上房屋的征收。根据《土地管理法》第四十七条的规定,被征用土地上的附着物和幼苗的补偿标准由省、自治区、直辖市规定。集体土地上的房屋作为地上附着物进行补偿,具体标准由省级政府规定,现行标准大多采用成本法估算集体土地上的房屋价值,即以房屋和地上附着物的新价格重置。具体来说,它是一种在估价时点将估价对象重置为新价格和折旧,然后将重置为新价格减去折旧以获得估价对象价值的方法。这种方法最大的缺点是不能反映对象的预期价值,严重低估了房屋的价值,被征用人的补偿收益远低于市场收益。选择货币补偿方式的被拆迁人很难用拆迁补偿重建或购买质量相同、生活条件相同的房屋。拆迁后,大多数被拆迁人的生活条件并没有得到改善,反而减少了。越拆越穷,直接关系到这种机械适用于成本法的房屋估值方法。
  在救济方式和渠道上,集体土地上的房屋和国有土地上的房屋也因其价值估算方法而异。在没有专门法律规定的情况下,《土地管理法》直接授权省级政府制定补偿标准,被征收人的权利救济将相对欠缺。《土地管理法实施条例》第二十五条规定,被征征收人的救济手段限制在申请裁决的范围内,规定征地补偿。安置纠纷不影响征地方案的实施,这与被征收人在国有土地上被征地房屋实施评估时的救济手段明显不同。因此,在司法实践中,大多数法院也会受理省级政府制定的补偿标准提起的行政诉讼,这也符合《行政诉讼法》与《土地管理法实施条例》的法律层次关系。
  随着集体土地上房屋征收相关法律不完善的问题日益暴露,各方也在采取相关措施进行补救。《土地管理法》的修正案也在制定中。从目前公布的草案来看,集体土地上被征收人的权益将得到进一步保护。《中央纪委办公厅、监察部办公厅关于加强监督检查,进一步规范征地拆迁行为的通知》还规定,集体土地房屋拆迁参照《国有土地房屋征收补偿条例》精神执行。最高法《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》还明确指出,对已征收但未补偿且已纳入城市规划区的原集体土地上的房屋,可以参照《国有土地上房屋征收补偿条例》的规定进行补偿。可以说,第590号令指导了集体土地上房屋征收的精神和思路,相应的集体土地上房屋征收评估也有望出台标准化程序。因为从目前的实践来看,地方法院和政府在处理集体土地上房屋征收问题的过程中,不自觉地运用国有土地上的思路寻求解决方案。
  法律总是滞后,尤其是在行政法领域,但相对人的权益无法得到保障。一方面,作为征收方和补偿标准的制定者,政府应充分考虑被征收人的利益,制定相对合理的补偿标准;另一方面,司法救济作为公共救济的最后手段,应敢于承担法律缺失的责任,为被征收人提供救济途径。在新的土地管理法无法实施的情况下,集体土地上的房屋征收仍有可能通过评估、评估环节维权、审查、申请专家鉴定等救济手段。被征收人应当充分调动现阶段可用的程序资源,依法维护自身权益。我们也期待着集体土地上房屋征收程序的规范合理化。