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签订拆迁协议后,在什么情况下可以反悔?

文章来源: 房屋拆迁律师
发布日期:2021-11-24
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  征收拆迁过程中签订的拆迁补偿协议的法律性质属于行政合同。根据《民法典》第四百九十条的规定,当事人以合同的形式订立合同的,合同应当在双方签字或者盖章时成立。也就是说,一般情况下,双方签字或盖章后,合同生效。合同生效后,任何一方都不能反悔。但是,如果存在以下七种情况,可能导致拆迁补偿协议无效,被征用人可以主张该协议无效,并争取重新协商签订补偿安置协议的机会。
  一是征收主体不具有征收房屋或土地的合法权利,根本无权组织征收拆迁。例如,街道办事处、村委会等所谓的征收行为。在实践中,征收补偿协议的签订主体多种多样,但如果征收项目主体本身的资有问题,协议自然不会对被征收人产生影响。
  二,被征收人的房屋或土地不在征收范围内。例如,许多地方征收部门在没有取得相应的征地批文的情况下进行征收,或者有征地批文,但是有少批多占的情况,被征收人要多加注意。申请公开调查定界图等征地信息后,发现自己的房屋和土地确实不在征地批准范围内。此时,补偿协议对被征收人没有法律约束力。

征地拆迁
 
  三,协议的签订违反了被征收人的真实意图和诚信原则。在征收过程中,征收人可以欺诈、胁迫、乘人之危,使被征收人在非自愿情况下签订补偿协议。在实践中,这种强迫被征收人签字、长期停留在被征收人家中,禁止他吃饭、休息,甚至经常对其及其家人施加人身威胁、殴打等强迫签字情况并不少见。此时,被征收人需要保存录音、录像等证据,并及时报警,以解除人身限制。后续向法院起诉,通过诉讼渠道确认合同无效或者撤销。
  四,代理人与征收方签订的拆迁补偿协议超过代理权限或者无代理权限,被征收人不予认可。例如,如果房屋由多个继承人继承,其中一个未经其他继承人同意,与征收人签订的拆迁补偿协议无效。
  五,签订空白拆迁补偿协议后,发现协议补偿标准很低,与之前协商的补偿标准不一致,补偿金额大大减少或根本无法维持基本生活。在这种情况下,被征收人可以提起行政诉讼。但在这种情况下,被征收人很难证明,因此处于被动和不利的地位。不得签订空白协议,否则可能直接导致维权终结。但协议给予的补偿安置明显过低的,被征收人仍有权要求被征收人依法履行补偿安置职责,确保其生活水平不降低,保证长期生计。
  六,征收人应当以领导签字盖章或者上级部门批准为由,擅自修改被征收人签署的补偿协议。被征收人可以请求法院认定被征收人修改的协议无效或者撤销或者变更协议。但是,在法院认定之前,征收人可以依靠本协议启动后的程序,如要求被征收人腾空房屋,移交房屋,然后拆除房屋,这对被征收人非常不利。我们建议被征收人在签订补偿协议时,尽量要求双方当场签字盖章,并妥善保留签字盖章的协议原件。签订合同后,手头没有协议是一种极其被动的情况,即使通过法律途径,也未必能调出签订的协议。在签订多份补偿安置协议时,消失的往往是最有利于被征收人的补偿金额,这需要被征收人高度警惕。
  七,征收程序违反法律规定。例如,房屋评估机构的选择是非法的或不合理的,低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格;市、县人民政府未组织有关部门论证、公示征收补偿方案;在旧城改造项目中,当大多数被征收人认为征收补偿方案不符合法律法规时,市、县级人民政府没有组织被征收人和公众代表参加的听证会;市、县级人民政府在作出房屋征收决定前未进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,未经政府常务会议讨论决定;房屋征收部门组织调查登记房屋征收范围内房屋的所有权、位置、用途、建筑面积等。