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土地征用和拆迁中的一些常见问题

文章来源: 拆迁律师团队
发布日期:2021-11-23
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  一、现实中,政府以土地储备为由征用土地,能否确定土地储备的公益性。
  目前,作为征收原因的公共利益在实践中往往被滥用。个别政府以旧城改造的名义进行商业开发,引起争议。在法律层面,纯粹的商业利益被明确排除在征收范围之外。但个别商业开发项目确实包含公共利益因素,间接产生的公共利益是社会需要的,很大程度上是行政机关鼓励的。这类项目是公共利益还是商业利益?从商业利益是否包是否包含公益因素,公益在整体构成中的比例,公益是否是社会迫切需要的,是否倡导公共政策。个人认为,储备土地的具体用途在储备时尚未确定,因此无论是从行政管理的角度还是土地用途的不确定性来看,都不能轻易否认土地储备的公益属性。


 
  二、如何确定被征收房屋的性质。
  如何确定被征用房屋的性质是实际工作中经常遇到的问题。例如,在住房改造商的房屋征收中,住房已经登记,但实际上,许多房屋都在底层,用于经营。这种登记是住房,如何补偿实际使用的房屋?目前,法律法规没有具体规定,在实践中存在很大争议。因此,国务院办公厅发布了《关于认真做好城市房屋拆迁工作,维护社会稳定的紧急通知》,规定:拆迁范围内的产权性质为住宅,但已依法取得营业执照的,各地可根据其经营状况、经营年限和纳税情况给予适当补偿。本规定可作为审查行政行为合法性的补偿依据。
  具体而言:
  1.房屋产权证上登记的房屋使用性质应作为确定房屋性质的依据;
  2.房屋性质发生变更的,房屋所有人应当向房管局申请变更登记;
  3.规划和土地管理部门确定房屋性质为住宅,实际用于居住的,按住宅补偿安置;
  4.规划和土地管理部门确定该房屋的性质为住宅,但依法取得营业执照并用于商业经营的,应当根据其经营状况、经营年限和纳税情况给予适当补偿。
  三、如何评估被征收房屋?
  根据《国有土地房屋征收补偿条例》,房地产价格评估机构由被征收人协商选择;协商不成的,由大部分决定和随机选择确定。具体办法由省、自治区、直辖市规定。根据上述规定,协商选择是确定评估机构的首选方式。被征收人在规定时间内未协商或者协商后未达成协议的,可以通过大部分决定等方式确定。征收人未与被征收人协商,直接采取单方面指定等方式确定评估机构的,违反法定程序,不得采用评估报告。关于评估价格,2011年《国有土地上房屋征收补偿条例》以不低于被征产的市场价格为补偿标准。对本规定的理解,应明确以下几点:
  1.市场价格是补偿底线,补偿可以高于或等于市场价格,但不能低于市场价格;
  2.价格基准日为房屋征收决定公告日;
  3.类似是指结合位置、用途、权利性质、等级、新旧程度、规模、建筑结构等。
  4.市场价格是指被征用房屋类似房地产在评估点的平均交易价格;
  5.在确定市场价格时,应消除意外和异常因素。