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拆迁安置费难点 安置协议详情

文章来源: 拆迁安置律师
发布日期:2021-11-19
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  在征用国家集体土地上的单位和个人房屋时,应当对被征用房屋进行审查,并给予所有权人安置和迁移损失补偿。对于征地拆迁相关工作,由于拆迁工作可能存在非法拆迁问题,拆迁工作难以进行。房屋拆迁的任何过程都需要极其谨慎。如果操作不到位,很容易失去公平正义。那么困难是什么呢?评估的依据是什么?如何处理拆迁补偿安置协议纠纷?
  安置拆迁难点。
  对于初步开展拆迁工作的困难,由于大多数涉及城市的老城区在没有拆迁的情况下每天都希望拆迁,但一些拆迁户在拆迁到来时不了解、不支持、不配合态度,找各种理由搪塞,忽视评估人员。因此,评估师一般很难轻易进入调查。
  就属性而言,一般拆迁的房屋一般都是年代久远、维修差、不规则的棚户。对于这类房屋,现场调查和市场调查主要有两个困难。房屋装修调查难。房屋装修涉及的细节很多,每一项都要记录在案,得到被拆迁人的认可,难度真的很大。踩点调查难度也不小。由于被拆迁房屋往往具有较大的特殊性,市场上的可比实例较少,因此调查取样非常困难。对于这个问题,特别是装饰材料的识别,询价非常困难。
  由于拆迁房屋市场数据收集困难,装修材料价格和特殊房地产价格需要大量精力。对于计算,评估机构必须根据调查情况仔细选择合适的评估方法,并选择合理的比较实例进行计算。一般拆迁评估应至少进行2或3次试算,如果复杂甚至进行5或6次试算,评估机构不知所措。如果大面积多户拆迁,计算起来会更加困难。每栋楼之间,家庭之间都需要合理平衡,既要保证合法合规,又要体现差异。如果你粗心大意,你会受到指责。
  由于拆迁评估关系到拆迁人和被拆迁人的切身利益,咨询评估结果应该是无可非议的,但拆迁评估结果有时难免会出现一些误差,所以来质疑的客户相当多。对于质疑的方式,有些客户不知道如何质疑,或者要求详细回答问题。另外,我不相信评估专业知识,经常质疑评估事项以外的问题甚至暴力事件。从结果来看,这严重影响了评估机构的正常业务发展。

拆迁安置纠纷
 
  安置协议
  被拆迁人与拆迁人签订拆迁补偿合同后,未如期搬迁的,拆迁人可以申请被拆迁人拆迁的,被拆迁人也可以依法请求人民法院先行执行。由于政府房屋主管部门向拆迁人颁发的房屋拆迁许可证,是一种具体的行政行为。具体行政行为一经作出,就表示具有先定力、拘束力和执行力。拆迁人在房屋拆迁许可证确定的期限内与被拆迁人签订合同,必须如期拆迁。
  在房屋拆迁过程中,拆迁人与被拆迁人就补偿安置达成协议,如果房屋承租人有正当理由拒绝搬迁,经房屋主管部门裁定限期向人民法院起诉的拆迁人应当作为案件原告,被拆迁人与承租人为共同被告。如果租赁期限未满,承租人仍享有被拆迁房屋的使用权。对此时的拆迁人员,应寻找周转房进行安置过渡。被拆迁人要求交换产权的,安置房屋的所有人当然是被拆迁人。
  承租人与被拆迁人之间的租赁关系仍应保持,由于租赁合同原因,房屋被拆迁也应相应修改。承租人在租赁期限届满后,应当无条件迁移,并承担拒绝迁移的法律责任。未确定租赁期限的,应确定承租人对拆迁房屋的使用权,并责令承租人与被拆迁人达成一定的租赁期限协议。
  协议不成的,被拆迁人要求承租人解除租赁合同的,法院一般应当允许。但是,如果承租人没有腾出房屋的条件,经被拆迁人同意以责令拆迁人安置承租人,承租人应根据租赁房屋价格的实际情况向被拆迁人支付一定的经济补偿。
  评估依据
  市场评估价格是指被拆迁房屋的房地产市场价格。根据估价目的,遵循估价原则,根据估价程序,选择合适的估价方法,在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产估价时间的客观合理价格或价值进行估价和判断。房屋补偿费用用于补偿被拆迁房屋所有人的损失。这是根据被拆迁房屋的结构和折旧程度,按平方米单价计算的。
  对于商品房平均交易价格,这是指同一地区同类型普通住宅商品房平均交易价格,由有关部门每季度定期汇总、确定和公布。对于周转补偿,这主要用于补偿被拆迁房屋居民的不便,并根据被拆迁房屋居民的人口,根据临时居住条件进行档案和补贴。
  对于重置价格的含义,是指估价机构根据估价时间点的价格水平,采用估价时间点的建筑材料和建筑技术,确定具有相同功能效用的新建建筑的正常价格。对于奖励补偿,这主要是为了鼓励被拆迁房屋的居民积极协助房屋拆迁或放弃一些权利,如自愿搬迁到郊区或不要求拆迁单位安置房屋。房屋拆迁补偿标准由当地人民政府根据当地实际情况和国家有关法律政策确定。