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公益拆迁必须低于商业拆迁补偿吗?是否合理?

文章来源: 房屋拆迁律师
发布日期:2021-10-25
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  土地征用中,拆迁通常分为公共利益和商业利益两类。近年来,许多人以公益拆迁的名义进行商业拆迁。这类“挂羊头、卖狗肉”的行为严重影响被拆迁人的合法权益,但是,许多拆迁人却不清楚这两者之间有什么不同,接下来我们要说的是,公益拆迁与商业拆迁到底有什么不同?
  第一要了解什么是公益拆迁和商业拆迁,公益拆迁是一种为了公共利益而进行的征收行为,也可以说是政府拆迁,涉及国防外交、能源运输、水利等基础设施、政府组织科技、教育、文化、体育等公共事业需求、保障性安居工程、改造危房和旧房屋等。其中商业拆迁是指开发商以赢利为目的,经与被拆迁人协商,将房屋所有权转让给开发商,再进行房地产开发的行为。因此,商业拆迁的出发点必然是为了赢利,而不是为了公益的需要。
  公共拆迁与商业拆迁的主要区别在于:首先,拆迁的主体和程序不同,政府的公益拆迁在获得拆迁许可证前,要对该公益补偿方案进行论证。征用土地的规划要依法核准,然后由被征用土地所在地的市、县人民政府组织实施,并将批准征用机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积及征地补偿标准和办理征地的期限等进行公告。

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  第二,拆迁目的和补偿不同,公益拆迁如道路、桥梁、基础设施等,都有补偿标准。许多计划并非赢利,而是公益事业。赔偿主要依据《国有土地上房屋征收和补偿条例》的规定,为了公共利益的需要,征收国有土地上的单位,个人的住房都要给予被拆迁人公平、公正的补偿,赔偿标准不应低于房屋征收决定公告之日起被征收房屋类似房地产的市价。另外,被征收房屋的市场价值,也要由具备相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法进行评估。如被拆迁人对估价有异议,还可申请复核。而且开发商拆迁是为了进行房地产开发而进行的商业拆迁,属于商业行为,没有规范的补偿标准。它的特征是双方自愿、有偿,交易价格可以非市场价,通常是在按照法律规定的最低补偿标准,开发商和被拆迁人协商确定。
  再拆迁范围不同,大多数商业拆迁都是针对几户或几十户房屋的征收拆迁,特定性较强。而且政府征收拆迁一般都是一个村或一个地区,一般范围较广,除包括对国有土地上房屋征收拆迁外,还包括集体土地及其土地上的房屋拆迁。所涉拆迁数量和范围均远大于商业拆迁。
  最终有两种救济方式,即拆迁合同一般为民商事合同。发生争议时,可以通过仲裁、民事诉讼等途径进行救济。治理拆迁是行政契约,救济手段为复议,或提起行政诉讼等。两者根据法律和行为方式不同,被拆迁人应加以区别。
  在一般情况下,商业拆迁主要涉及到商业活动。与拆迁相比,政府拆迁具有行政命令性,虽然有严格的法律约束,但在实施过程中也会遇到许多问题,使拆迁人的利益容易遭受侵害,不管是商业拆迁还是公益拆迁,都要给被征收人以合理的补偿,当补偿不合理时,必须在补偿协议上签字,而应主动与拆迁方协商,如无法协商,可以通过法律途径,维护自己的合法权益,在法律规定的时间内提起诉讼。