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无证房屋拆迁一定没有补偿和赔偿吗?是这样吗?

文章来源: 拆迁律师团队
发布日期:2021-10-21
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  由于历史、风俗习惯等原因,我国不申请房产证或超面积建房是一种普遍现象。一旦房屋被拆除,无证房屋在面临拆迁时是否得到补偿,无证建筑是否为违章建筑,无证建筑在拆除时是否得到补偿?被拆迁人最关心的是无证房拆迁人最关心的问题。
  《国有土地房屋征收补偿条例》第二十四条规定:
  市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门对征收范围内未登记的建筑物进行调查、认定和处理。认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,给予补偿;认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。
  根据法律规定,无证房屋能否获得补偿,必须经有关部门认定:认定为合法建筑的,给予补偿;认定为违法建筑的,不予补偿。


 
  什么是违法建筑?
  违法建筑是指在城市规划区内未取得建设工程规划许可证或者违反工程规划许可证工程规划许可证规定建设的建筑,或者以欺骗手段骗取批准而新建、扩建或者改建的建筑。非法建筑一般包括以下情况:未经批准、未取得建设用地规划许可证和建设项目规划许可证的建筑;虽然取得建设项目规划许可证,但未按批准范围使用性质的建筑;擅自将临时建筑建设为永久性建筑。
  如何识别违法建筑?
  拆迁过程中,拆迁人直接认定无房产证的房屋是违法建筑,这是错误的。非法建筑的认定主体。认定程序必须符合法律规定。浙江省高级人民法院认为,未经产权登记的房屋不是违法建筑,也不是所有违法建筑都必须拆除。征收范围内的房屋情况复杂,特别是在城市村庄或老城区。因历史原因未依法办理产权登记或者审批许可手续的建筑较多。政府应当组织有关部门依法对征收范围内的此类建筑进行调查、认定和处理。
  无证房屋一定是违章建筑吗?
  目前,房地产市场上有许多无证房屋。无证房屋拆迁时不给予安置补偿肯定是不合适的,但法律对房屋拆迁补偿的实施对象是房屋权利人。无证房屋拆迁补偿法是如何规定的?房屋拆迁补偿金额和补偿方式如何规定?
  无证房屋所有权。
  首先要明确的是无证房屋的权利性质。如果房屋已经办理了权证,那么房屋所有人就有房地产的权利。没有权证的房子,房主没有物权。由于无证房屋未进行产权登记,物权未设立,只有在权证完成后,权利人才能获得完整的权利。虽然我国法律没有明确规定期望权的相关权力,但在法律上,权利人对无证房屋的期望权应具有可转让性和可继承性。


 
  无证房屋现状。
  无证房屋面临拆迁的现象很多,房屋的权证何时可以完成还很遥远。如果权证尚未完成,房屋面临拆迁,很容易滋生纠纷。随着经济房价的飙升,拆迁部门支付的补偿往往高于房屋的交易价格。因此,无证房产只能享受有限的保护,业主应及时办理房产证。
  将无证建筑认定为非法建筑是拆迁方的惯用伎俩。一方面,将拆迁补偿认定为违章建筑,另一方面也降低了时间成本,严重损害了被拆迁人的利益。无证不违法,具体情况要具体分析。现实中,即使是违章建筑,也要按照行政法中的比例原则,即《行政处罚法》中的过度处罚相当原则给予合理补偿。至于如何补偿,可以考虑施工时间。当时的立法情况。执法机关是否存在不作为等因素,综合制定无证房屋征收补偿方案。农村居民建房,只要经乡镇政府审核,经县级政府批准,即使没有宅基地证,也不能认定为违法建筑。
  无证房屋即使被认定为违章建筑,也需要补偿。经有关部门调查,认定违法建筑的违法部分不予补偿。对合法部分,应当给予等价补偿。我们仍于我们的土地和建筑材料,我们仍有权寻求补偿。
  无证房可获得全额补偿。
  历史保留的房子。这是我国法律制度的基本原则之一,也可以扩展到行政时效原则。有些建筑形成于20世纪70年代或50年代或60年代,当时很少有程序可以完成。如果用现行的法律要求分析,可以归类为非法建筑,这显然是不可能的。因此,合法性和非法性必须根据建筑形成时的法律规定来确定。
  城市中的农村房屋和农建房。一开始农村建房管理松散,产权管理不到位,所以农村无证房很多。无证房屋不等于违章建筑,只要是依法建造的房屋,即使没有产权证明,拆迁时仍可获得全额补偿。
  考虑无证房地产拆迁补偿。
  可以考虑施工时间。当时的立法情况。执法机关是否存在不作为等因素,综合制定无证房屋征收补偿方案。
  ①严重违反城乡规划和土地管理法或者明知已经发布征收公告或者即将被征收的房屋,可以不予补偿。但是,无论被征用人的房屋是否违法,都应当对被征用人的土地使用权给予公平合理的补偿。
  ②房屋建设是合法的,但没有合法的产权证明,这是由于其自身的历史遗留问题造成的。被拆迁人长期居住在上述房屋内的,应当得到合法的补偿和安置。


 
  无证房屋拆迁补偿的标准和方式是什么?
  无证房屋拆迁补偿标准。
  各地拆迁补偿标准不同,政府部门将按照当地拆迁管理办法进行估算和补偿。您可以查看拆迁公告的具体规定,也可以咨询当地土地部门。如有异议,可申请行政裁决。
  房屋拆迁补偿一般包括两类:
  ①房屋补偿费(房屋重置费)用于补偿被拆迁房屋所有人的损失,按平方米单价计算被拆迁房屋的结构和折旧程度;
  ②周转补偿用于补偿被拆迁房屋居民临时住房或自找临时住房的不便,并根据被拆迁房屋居民的人口,按临时居住条件进行档案和补贴。
  房屋拆迁补偿有两种方式:
  ①补偿方式可以是货币补偿、房屋产权交换或货币补偿与房屋产权交换相结合。
  ②补偿金额根据被征用房屋的位置、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素确定。
  综上所述,无证房不是违法建筑的代名词,拆迁人无视被拆迁人的合法权益,不补偿无证房。无证房屋的所有人必须对自己的房屋和权利有清晰的认识,注意拆迁过程中拆迁人的主体资格。拆迁程序是否违法,以便做好准备。如有自己无法判断的问题,必须及时咨询专业拆迁律师,积极维护自己的合法权益。